برای آنکه بهتر متوجه مفهوم این دسته از دعاوی شویم، شاید بهتر باشد به تعریف اسناد و دستهبندی کلی آنها، بپردازیم. اسناد، به دو دستهی عمدهی: عادی و رسمی تقسیم میشوند. مطابق مفاد ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در ادارهی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، رسمی است. پس سایر اسناد اگر روش تنظیم آنها، غیر از موارد مُصرّحه در ماده 1287 باشد، عادی هستند.
تا قبل از سال 1310 شمسی (سالی که برای اولین بار در ایران، قانون ثبت تصویب شد) اسناد و نوشتجات و قبالهها و بنچاقها توسط مقامات مختلفی به رشتهی تحریر در میآمدند که اعتبار آنها بواسطهی مرجع تقریرشان، معیّن میگشت. کاتبین، شامل روحانیون یا میرزاها و افراد باسواد جامعه بودند که بعضاً صاحبان مناصب دولتی و دیوانی به شمار میرفتند.
با تصویب قانون ثبت در سال 1310، مالکیت افراد جامعهی ایرانی نسبت به مایَملَک غیرمنقول خویش، نظم و نَسَقی تازه یافت. تشریفات رسمی ثبت مالکیت اراضی و املاک، پیشبینی شد. آگهیهای نوبتی و تحدید حدود، تعیین کنندهی مقدمات ثبت املاک شدند. پذیرش مالکیت از جانب دولت و قوای حاکمه صرفاً با وجود سند ثبتی و رسمی، محقق گشت. از آن زمان تا کنون، قانون مرجع برای ثبت اسناد و املاک، همین قانون مذکوره است که بعد از آن، قوانین و آییننامههای ثبتی دیگری، تصویب و به مجموعهی قوانین ثبتی، ملحق گردید.
امروزه همه میدانند که اموال و دارایی ها، اگر به صورت رسمی ثبت شده باشند، در حاشیهی امنیت بیشتری قرار دارند و قوای حاکمه از این مالکیتها، حمایت بایستهی حقوقی را بعمل خواهد آورد. ضمن آنکه ارزش چنین اموالی، همواره در سطح بالایی قرار داشته و ارزش افزودهی روز افزونی هم دارد. با این اوصاف، همواره احتمال دارد افرادی مُترصّد بدست آوردن چنین داراییهای از اموال غیر باشند. اینجاست که تعارض در مالکیت پدید میآید. سپس دعاوی ثبتی راجع به این موضوعات در محاکم قضائی مطرح میشود. شاید اگر به عنوان نمونه، بخواهیم بعضی از دعواهای ثبتی را بازگو کنیم، بهتر است به ذکر این موارد بپردازیم:
دعوی احراز مستثنیات دین از اراضی منابع طبیعی، دعاوی تغییر کاربری اراضی، دعوای تصرف عدوانی و رفع معارض، دعوی تعیین حدود ثبتی و رفع تداخل، دعوی اثبات مالکیت.
تصدیق میفرمائید که صیانت از اموال رسمی و ثبتی (یا اموالی که در پی اصدار سند رسمی برای آنها هستیم) از اهمیت والایی برخوردار است. همیشه این فرض و احتمال وجود دارد که افرادی به املاک متعلق به ما، چنگ اندازی کنند. آنجاست که نقش یک مشاور زُبده یا وکیل کارکُشته در امور ثبتی، میتواند اعجاز کند.
در مجموعهی محاق، از متخصصینی بهره جستهایم که احاطهی خوبی به ریزهکاریهای ثبتی دارند. حقوق ثبت بواسطهی سختی و تعدد آییننامهها و بخشنامههای موجود، کمتر مورد مطالعه توسط وکلا قرار میگیرد حال آنکه این مؤسسه افرادی متخصص در این امور را به کار گرفته است. به نظر میرسد چنانچه مبتلابه ثبتی شما در اختیار متخصصین این مجموعه قرار گیرد، بتوانیم دفاع بایستهای به عمل آوریم تا حقوقتان بهتر احیا شود.
